別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -29 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市滝川町１５５番６ ｢滝川町２０－４｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 第一種特別工業 (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 川原町 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 川原町駅北東方 200m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  第一種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近く中心市街地への利便性を有しており、将来的に住宅地としての利用を中心として推移していくものと予 測される。土地需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は四日市市居住者の世帯分離及び他市町 からの転入によるものがほとんどを占める。近隣地域は市中心部に比較的近く、鉄道駅まで徒歩圏で利便性に優位であ ることから需要は堅調である。取引価格帯は地積や住環境等により異なるが、標準的な土地で１，０００万円程度、新 築の戸建物件で３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鉄道駅に近い住宅地域で自用目的の取引が主であり、比準価格は標準地と同じ近鉄名古屋線沿いで鉄道の利 便性を有する住宅地の取引事例に基づき適正に比準して求めたもので、当該地域の市場の特性を十分反映したものであ る。収益価格については標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため試算しない。以上に より、市場の特性に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [118.1] [104.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、不 動産取引件数は概ね横ばいで推移している。 市街地や住環境良好な住宅地を中心に需要は 回復傾向にある。 駅に近く利便性に優位な住宅地域で土地利用 は安定しており、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％