別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -28 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ熟成した住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 川原町 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川原町駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成した住宅団地で、用途的には安定しており、現状維持での推移と予測する。地価は停滞気 味から若干の上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に西部の郊外住宅団地との価格牽連性が強い。需要者の大半は四 日市市居住者の世帯分離や他市町からの転入である。周辺での団地開発は一段落しているが、新型コロナの影響は予断 を許さないが、用途的に安定した戸建需要は根強く、不動産市場は選好により格差が見られる。取引の中心的価格帯は 、規模にもよるが、概ね標準的な土地で１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない１低専の住宅団地のため、収益価格は試算しなかった。収 益性よりも居住の快適性や利便性を指標に価格形成される住宅地域であり、一般的には取引価格がその指標とされる。 比準価格は規範性のある取引事例に基礎を置き、価格形成要因の比較検討を行って試算されている。したがって、比準 価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [106.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新 型コロナの影響は予断を許さないが、景気は 持ち直し、不動産市場は選好度により二極化 している。 地域内に大きな変動要因はない。住宅団地と しては安定しているが、需要は足踏み気味で 、地価も若干の上昇程度と見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％