別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -26 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市桜新町２丁目２１４番 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桜 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桜駅南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする郊外の閑静な住宅団地で、空地への住宅建築が少しずつ進み、需給バランスは安定してい る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市西部郊外の住宅地域を中心とした四日市市及び周辺市町の住宅地域。需要者は四日市市及び周辺市 町の居住者が中心である。高台の住宅団地の人気は高いが、中心市街地から距離があり利便性の劣る地域への需要は、 周辺住宅団地に比べるとやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建 物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に開発された第１種低層住居専用地域内の戸建住宅主体の住宅団地内にあり、共同住宅を想定することが現実的で ないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的で の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検 討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね微減傾向。景気は持ち 直しの動き。雇用や所得は堅調で、個人消費 も一部で持ち直し。但し下振れリスクは多い 。 隣接住宅地に比べ、利便性の劣る住宅地であ るが、住宅建築が進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％