別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -24 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大井手１丁目２１９番６ ｢大井手１－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多く アパートも見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊勢松本駅東方 510m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に近い利便性ある既成住宅地域で、用途的に安定しており、現状維持での推移と予測する。景気も持ち直 し、需給が安定しているので、地価も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に中心部市街地部との価格牽連性が強い。需要者の大半は四日市 市居住者の世帯分離や他市町からの転入である。新型コロナウイルス感染症の影響は予断を許さないが、現時点では持 ち直し機運もあり、良好な利便性など選好に優る地域の需要は底堅く、需給関係は比較的安定している。取引の中心的 価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅に近い利便性を有する住宅地域であるが、取引は自用目的が主体であり、標準地は規模が小さく、共同住宅の想 定は非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から地域類似する事例を採用 して地域の価格水準を検証しつつ査定しており、地域の実情を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。 したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [116.2] [105.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、老齢人口は増加。新 型コロナの影響は予断を許さないが、景気は 持ち直し、不動産市場は選好度により二極化 している。 地域内に大きな変動要因はない。市中心部の 利便性の高い地域を中心に、住宅着工数増加 など需要は堅調で、地価は上昇局面にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％