別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -23 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市山分町字山分２２５番１９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ川沿いの住宅地域 北東5m市道 水道、下水 大矢知 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 大矢知駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、熟成した既成住宅地域として土地利用に変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。今 後の地価は、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市北部の一般住宅を主体とした住宅地域の存する圏域。需要の中心は、四日市市居住者の 世帯分離のほか他市町からの転入者である。三岐鉄道大矢知駅に近く比較的生活利便性を有していることから土地需要 は底堅く、住宅需要の回復から地価は安定的である。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額７００～ ８００万円程度、新築戸建物件で総額２，０００万円台と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、周辺には収益物件は殆どなく標準地の画地状況などから共同住宅を 想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅 等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [144.6] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待 され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回 復方向にある。 朝明川沿いの熟成した既成住宅地域にあり、 顕著な変動要因はなく、需要は落ち着きつつ あるが、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％