別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -19 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字茂福字坪ノ内１２６番１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:3 住宅 Ｓ2 一般住宅、アパート 等が混在する新興住 宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 近鉄富田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 近鉄富田駅西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄富田駅や大規模商業施設に近く、生活利便性の高い住宅地域として需要は堅調である。新型コロナ禍前と同 様に、地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市北部の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に近鉄富田駅やＪＲ富田駅を最寄駅とする地 域と強い代替性が認められる。需要者は四日市市内の居住者及び通勤者が中心である。近鉄富田駅や大規模商業施設に 近く、生活利便性に優れているため、需要の堅調な住宅地域として市場競争力は高い。土地は総額で１，５００万円～ １，７００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺には共同住宅 も混在するが、標準地は間口が狭く、需要のある共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は試算しなかっ た。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格で ある比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　四日市 -14                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向で推移。社会経済 活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから 、住宅市場は利便性の高い地域を中心に需要 は安定的に推移。 生活利便性の高い新興住宅地域で需要は堅調 に推移している。空地も見られるなど開発素 地も残っており、今後は更なる熟成度の上昇 も見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.8 ％