別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -18 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市南いかるが町４３８０番２ ｢南いかるが町１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅と 空地等が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 霞ヶ浦 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 霞ヶ浦駅北西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に空地が見られるものの土地利用は安定的であり、今後とも現状の居住環境を維持していくものと予測する 。地価は緩やかな回復基調にて推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とした三重県北勢地域の住宅地域であり、特に四日市市北部における近鉄名古屋線沿線の 住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は市内在住者を中心に隣接市町からの転入者も考えられる。生活利便施設への 接近性などから土地需用は底堅く、地価は回復基調を示している。市場での中心となる価格帯は土地で８００万～９０ ０万円程度、周辺における新築戸建物件は２５００万～２８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域における価格形成は投資採算性よりも居住環境を重視した自己利用を前提としてなされており、また標準地の画地 規模も小さく賃貸想定が困難なことから収益価格の試算は行わなかった。本件では同一需給圏内の類似地域から適切な 取引事例の収集選択及び地域特性を考慮した要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断する ことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [133.2] [105.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯 数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつ あり、中心部に近い立地を中心に需要は改善 傾向にある。 既成の住宅地域であり地域要因に格別の変動 はないものの、生活利便性などから需要は堅 調で、地価は緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％