別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 四日市 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -17 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　達家   TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市尾平町字上名岩名３３３０番１９ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 伊勢松本駅北西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも良好な住環境は維持され、住宅地需要は底堅く継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の市街及び郊外住宅地域。需要者の中心は四日市市の通勤者及び居住者であるが、 他都市からの転入も見られる。新型コロナ禍による「巣ごもり需要」もあり、住宅地需要者の宅地選別は変化している 。本地域の如き中心市街からやや遠い住宅地でも一定の需要がある。取引規模の中心は新規分譲宅地で１８０㎡程度、 新規戸建物件総額の中心は２７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。地域における土地取引はほ とんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する主に戸建住宅地域であって、需要者は比準価格を 指標として価格判断することが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口はやや減少傾向にある。居住 人口の高齢化率は県全体と比べて低いが、郊 外在来住宅地域では少子高齢化が進行してい る。 住宅地の選好性は概ね郊外から市街中心部へ 移行している。その中間地域の需要は居住環 境や各種利便性等の如何により２極化が進ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％