別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 四日市 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -16 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市智積町字武佐４４４番２２ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに店舗が見られる 住宅地域 西7.8m市道 水道、下水 桜 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．８ｍ 市道 交通 施設 桜駅南方 70m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや遠いが、最寄り駅に近く利便性を有する既成住宅地域で、需要は安定している。地域に特段の 変動要因はないが、今後も地価は堅調な推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市西部を中心に市内の住宅地域。需要者は四日市市内の居住者が殆どを占める。市内には多数の 住宅団地があり、中心部から離れた既成住宅地の選好性はやや劣るが、当該地域は駅に近く、街路条件等も良好で需要 は安定している。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で、１，０００万円程度、新築戸建は３，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、駅に近いがアパートは見られず、標準地の画地規模等からアパート の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。自用目的で取引される地域であり、一般的に需要者は、類似不動産 の取引価格水準を重視し価格決定するため、類似性の高い事例を中心に求めた比準価格は市場性を反映した価格である 。よって、信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [102.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。ウィズコロナの政策効 果も見られるが、先行きに不透明感が残る。 市内の土地需要の回復は、市中心部から拡大 傾向にある。 郊外の既成住宅地域であるが、駅に近く、地 価は穏やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 -17.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％