別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -15 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市あさけが丘１丁目１番１１７ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 山城 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 山城駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、昭和４０年代に造成された住宅団地であり、熟成した住環境を維持しているが、特段の発展的要因 も無いため、周辺の新興住宅地域に選好性でやや弱い。今後の地価は、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市北西部の戸建住宅を主体とした住宅地域の存する圏域。市中心部から位置的に離れた熟 成した住宅地域では、周辺の総額を抑えて販売される新興住宅地に比べて選好性に劣り、居住者の高齢化もあって、需 要は低調である。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額９００万円程度、新築戸建物件で総額２，５ ００万円程度、中古戸建物件で総額２，０００万円以内と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模住宅団地内に存し、周辺地域に賃貸住宅が存在せず貸家需要の想定が困難で、取引としては、自用目 的での取引が主のため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引 が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [106.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待 され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回 復方向にある。 郊外の古い住宅団地内にあり、周辺の新興住 宅地域に比べ選好性に劣り、需要は依然低調 である。地価は横ばい基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％