別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -14 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市高花平４丁目１番１０６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 西日野 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西日野駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い郊外の住宅団地で、今後も概ね現状のまま推移するものと思料される。市中心部からの距離が遠く 、需要者の選好性に劣ることから、地価は当面弱含むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市南西部の住宅地域を中心として、隣接する鈴鹿市の郊外住宅地域などを含む圏域である。需要者 は同一需給圏内に在住する一次取得者が中心となる。郊外の古い住宅団地では、市中心部への接近性に劣り、新興の住 宅団地等との競合も厳しく、需要は弱含んでいる。市場での中心価格帯は１９０㎡程度の土地で６００万円前後、新築 の戸建物件で２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市南西部郊外の住宅地域にある事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求めら れた。一方で、近隣地域及びその周辺は戸建住宅地として開発された住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現 実的であることから、収益価格は試算しなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [101.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向で推移。 住宅市場は沿岸部や集落地域で回復の遅れが 見られるものの、需要は総じて堅調で持ち直 しの動きが続く。 地域要因に大きな変動はないが、開発から５ ０年以上が経過した住宅団地で、団地内の世 帯数は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％