別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -11 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が密集す る既成住宅地域 西3m市道 水道、下水 塩浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 塩浜駅東方 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に旧来より密集気味に形成された集落系統地域であり、災害懸念は強い。不動産の需要は弱く、下落傾向 は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市南部を中心とする住宅地域一円、特に沿岸部の既成住宅地域や集落系統地域との価格牽連性が強 い。需要者の大半は地縁血縁関係ある四日市市居住者が主体と見られる。沿岸部に近く、災害懸念も相俟って、需給は 弱く、市場は限定的とならざるを得ず、低調である。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で５ ５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 漁家住宅等が建ち並ぶ沿岸部の既成住宅地域で、取引は自用目的が主体であり、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃 貸需要が想定できないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から類似する事例を採用し て査定しており、地域の実情を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [174.4] [102.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。コ ロナ禍で市況は予断を許さないが、持ち直し 機運もあり、不動産市場は選好度により二極 化している。 地域内に大きな変動要因はない。水害懸念が ある地域で当該住宅地に対する需要は極めて 弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％