別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -10 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市泊山崎町８９３番１８ ｢泊山崎町１１－６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 泊 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泊駅北西方 480m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られないことから、今後も現状を 維持しながら推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市南部を中心とした市内の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は四日市市内の居住者である。最寄 り駅や大型商業施設が建ち並ぶ国道１号に近く生活利便性に優れていることから、住宅地としての需要は比較的堅調で ある。供給面では、中古住宅売買のほか、建て替えを前提とした古家付きの土地取引も見込まれる。市場における取引 の中心価格帯は、標準的規模の土地で１，１００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、四日市市内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地 は戸建住宅地域に存することから近隣地域等には賃貸住宅が存在せず、共同住宅を想定することは実現性に欠けると判 断し、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 77.2] [106.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移していたが、直近 １年でみると横ばいとなっている。建設資材 価格の高騰は着工件数に目立った影響を与え ていない。 最寄駅から徒歩圏内に位置する熟成した住宅 地域であり、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％