別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市坂部台１丁目７番１４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の新興住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 阿倉川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的新しい郊外大型住宅団 地 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 阿倉川駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的新しい郊外住宅団地で、区画整然とした良好な住環境で概ね現状維持と予測する。土地需要は堅調。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市及び周辺市町の郊外住宅団地であり、特に四日市市北中部の住宅団地との価格牽連性が強い。 需要者の中心は市内の居住者であるが、隣接市町から転入する一次取得者層も考えられる。比較的新しい住宅団地では 、郊外の古い住宅団地と比較して需要は強い。取引の中心価格帯は、１８５㎡程度の土地で９００万円～１，０００万 円程度、新築の戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比較的新しい郊外の住宅団地であり、戸建住宅用に開発されたものである。取引は自用目的が主体であり、共同住宅の 想定は非現実的であるので収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による 自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね微減傾向。景気は持ち 直しの動き。雇用や所得は堅調で、個人消費 も一部で持ち直し。但し下振れリスクは多い 。 地域に大きな変動要因はないが、用途的に安 定した住宅団地であり、堅調な推移を見せて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％