別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市赤堀新町２２３番 ｢赤堀新町３－９｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 近鉄四日市駅南西方 920m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄四日市駅に近く利便性の高い住宅地域であることから今後とも安定的に推移するものと予測する。各種施設 への接近性から需要は堅調であり、地価は暫く上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内の住宅地域であり、特に市中心部への接近性が認められる住宅地域との価格牽連性が強い。需 用者の中心は四日市市内に居住する個人であるが、各種施設への接近性に優れることから隣接市町からの転入も見られ る。市場競争力が高い地域であることから、新型コロナウイルス感染症の落ち着きに伴い需要は着実に改善傾向にある 。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，０００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が中心であり、居住性からの価値判断を行う自用目的での取引が支配的で、画地規模も小さ いことから賃貸共同住宅を想定することは難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似 地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断すること から、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯 数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつ あり、中心部に近い立地を中心に需要は改善 傾向にある。 市中心部に近い既成の住宅地域であり地域要 因に特段の変動はないものの、需給関係から 地域の地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％