別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市ときわ３丁目６６４番３２ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 空地 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道　　　　　 　　　 交通 施設 伊勢松本駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近く、生活利便性や住環境の良好な住宅地域として需要は底堅い。新型コロナの影響もなく、市内 では需要も強い地域で地価は回復傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市中心部に比較的近い戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は四日市市内 の一次取得者が中心で市中心部や各種店舗への接近性に優れ、住環境も良好であるため需要は堅調である。圏域内は土 地取引が活発であり、特に近鉄湯の山線沿線で市中心部に近い小規模宅地分譲地では高値取引も見られる。中心価格帯 としては土地のみで１，２００万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、土地取引は自用目的が中心である。周辺ではアパート等も見られるが、標準地は画 地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は類似する周辺地 域の住宅地域内の取引事例を多数採用し求められ、市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格 を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [114.6] [102.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景 気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海 外情勢等、今後の動向に注視する必要がある 。 生活利便性や住環境の良好な住宅地域で選好 性が高く、周辺地域での宅地供給もあるが需 要は底堅い。 建物が取り壊され更地となったほかは個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％