別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市浮橋２丁目１５番６ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 伊勢川島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 伊勢川島駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測する。周辺には 競合物件も多いが、安定した需要のある地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市内の住宅地域で、特に近鉄湯の山線沿線の住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は四日市市内 の居住者が中心である。古い住宅団地は相対的に競争力が弱いが、当地域は市街地にも近く生活利便性が高いため、需 要は安定しており、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は１７５㎡程度の標準的な土地で１，０００～ １，１００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市の住宅地域に存す る規範性の高い取引事例を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価 格は、標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上 より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [105.0] 100 62,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持 ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増 加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に 推移している。 市街地にも比較的近い既成住宅団地で、地域 要因に大きな変動はない。需要は概ね安定し ている地域で、地価は強含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％