別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市新家町字西林２８１番６外 ②地積 　(㎡) 105,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1 工場 大規模工場が建つ内 陸型の工業地域 西11m市道、三方路 水道 伊勢中川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 伊勢中川駅北方 2.5km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 雲出川左岸の内陸型工業地域として災害リスクが低いほか、中勢バイパスにも近接しており、名古屋圏と大阪圏 を結ぶ中間立地要因から、比較的安定した需要が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね三重県全域の工業地域だが、中南勢地域の内陸型工業地域との代替競争関係が強い。典型的な 需要者は自社工場用地の取得を目的とする地場中堅企業及び全国展開の大規模企業等である。県北勢から中勢の工業地 域にあっては、名古屋圏・大阪圏をカバーできる位置付けにあり、経済活動の正常化の動きに伴い需要は堅調である。 需要者の必要とする工場用地等の規模は様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は伊勢道や中勢バイパスとの接近性も良好な内陸型工業地域である。専ら自社工場であり、大規模工場の賃貸 市場は形成されていないと判断し、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は類似の工場等用地の間で製品輸送施 設との接近性や労働力確保の難易、行政上の助成の程度等を比較して意思決定するものと考えられる。よってこの観点 にたって、類似地域の取引事例と比較検討して試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。土地取引・建築着工 の回復にも一服感。工業地は高速道路・中勢 バイパス周辺の需要は堅調だが、臨海部は依 然として低調。 道路網整備による物流要因向上と災害リスク の低い内陸型立地から需要が見込めるため、 地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％