別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場が多い海 に近い工業地域 西9m市道 水道 高茶屋 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  78.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅北東方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場を中心として津市南東部の海岸部に立地する工業地域である。津波等の災害懸念があるため、近隣地 域の工業地需要自体は減退傾向にある。しかし、地価の底打傾向や安定化傾向は今後とも続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね三重県中南勢から北勢地域にかけての工業地域の所在する圏域である。需要者は県外事業者も含 むが、概ね同一需給圏内の中小規模の工場事業者を中心としている。津市東部の海岸部近くの平坦地勢に位置するため 、津波等の災害の危険性が懸念され、不動産需要は高台地に比べ安定している。取引総額は、画地規模が広狭一定しな いが、標準画地規模が３５００㎡程度とした場合、概ね４０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模工場の敷地利用が多い工業地域であり、自社利用目的の取引が殆どである。したがって、賃貸によ る工場経営は見られないため収益価格は試算できなかった。比準価格は津市の工業地の取引事例をもとに、適正に地域 要因を比較検討して求めたもので、市場の実態を反映したものである。比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討 を踏まえ、また県内の広域的な工業地の需給動向を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [164.3] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化 傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落 は継続している。但し、全体的に地価回復の 機運にある。 臨海部の工業地域内の海岸部に近い位置にあ る。したがって、災害懸念は根強いが、地価 の底打ち感も見られるため、地価推移の安定 傾向がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％