別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出長常町字四ノ割１１１８番３外 ②地積 　(㎡) 1,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 西22m市道 水道 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の工業地域で、総じて土地利用は安定しており、当面は現況のまま推移するものと予測する。工業地の需 要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三重県中勢地域を中心に北勢地域を含む圏域である。需要者は県内外の事業者が中心である。企業の 設備投資は増加が見込まれ、工業地の土地需要も回復傾向にある。近隣地域は、沿岸部に工場や倉庫等が建ち並ぶ地域 で、幹線道路へのアクセスが良好なこと等から土地需要は安定している。取引総額は画地規模により相当異なり、市場 での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等の土地取引は自用目的の取引が多く、賃貸経営目的の取引は少ない。比準価格は津市及び鈴鹿市内の工業地 の取引事例に基づき適正に比準することができ、当該方面における工業地域の市場の実態を十分反映したものである。 収益価格については近隣地域が工場としての賃貸市場が成熟していないため試算しない。従って、実証的な比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の鉱工業生産は急回復から減少している が、総体的な増加傾向は持続することが見込 まれる。企業の設備投資は増加基調にある。 近年、周辺地域で法人による工業地の取得が 散見される。近隣地域に特段の変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％