鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -66	津市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、南西4m、角地		近商 (90,200)
b	１０３ -31	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、南8m、準角地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
c	１０３ｙ -4	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、北4m、三方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)
d	１０３ｙ -7	津市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
e	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,586	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,519	100 [ 128.2]	51,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 55,267	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,075	100 [ 104.6]	51,697		51,700
c	(　 ) 59,949	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	59,649	100 [ 115.2]	51,779		51,800
d	(　 ) 67,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,932	100 [ 124.1]	54,740		54,700
e	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 116.8]	51,937		51,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +11.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.6
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,301,396	1,516,170	5,785,226	5,194,000	591,226	（　0.9722） 574,790	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,053,654 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階は事務所で平均専有面積は７５㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,670	354,875	5.0	1,774,375
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,415	318,375	5.0	1,591,875
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		673,250		3,366,250
								0

⑨年額支払賃料	673,250 円　×　12ヶ月　＝　 8,079,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,079,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 807,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,271,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,366,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,301,396 円　　　　（　 13,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃　　　　-2	1,787 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,677 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-41	2,035 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,696
c	１０８賃　　　　-2	1,006 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 61.0]	100 [100.0]	1,649

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	242,370 円	8,079,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,516,170 円　（　　　　　　 2,839 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,194,000 円（　　　　　 9,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,301,396 円
②総費用	1,516,170 円
③純収益　①－②	5,785,226 円
④建物等に帰属する純収益	5,194,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,053,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
津 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-20

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　孝生

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市雲出本郷町字梶１６４１番３外				②地積　(㎡)	534 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北25.8m国道	水道	高茶屋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．８ｍ国道

交通

施設

高茶屋駅南東方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が混在する国道沿いの路線商業地であり、一定水準の車両繁華性を有しながら概ね現況推移が見
込まれるが、国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱く、地価は緩やかに下落。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、津市内及びその周辺市の商業地域等である。主たる需要者は圏内の個人事業者及び法人事業者が中心で
あるが、一部に圏外事業者の流入も想定される。国道沿いの路線商業地として、概ね現況推移であるが、国道２３号や
近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱い。中心価格帯は画地規模、条件等によりバラツキが見られ、やや把握困難
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、営業所等が主体の国道沿い路線商業地域であるが、取引は自用目的が中心である。収益性に着目した土地取引は
少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位な収益価格が試算された。一方、比準価格は、
信頼性を有する取引事例から適正に求められており、実証性、規範性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は
参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向
が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部
マクロ指標には改善傾向も見られる。

国道沿いの路線商業地域として概ね現況推移
。但し、国道２３号や近鉄道路沿いに比して
やや商業地需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -5	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	１０４ｙ -104	津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西26m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
c	１０３ｙ -1	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１１１ｙ -101	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,531	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,055	100 [ 130.0]	51,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,600
b	(　 ) 72,251	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,890	100 [ 136.1]	52,821		52,800
c	(　 ) 63,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,449	100 [ 120.5]	51,825		51,800
d	(　 ) 30,905	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	38,438	100 [ 80.1]	47,988		48,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,369,318	1,518,425	5,850,893	5,194,000	656,893	（　0.9722） 638,631	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,281,365 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,673	355,513	5.0	1,777,565
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,440	324,000	5.0	1,620,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		679,513		3,397,565
								0

⑨年額支払賃料	679,513 円　×　12ヶ月　＝　 8,154,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,154,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 815,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,338,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,397,565 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,369,318 円　　　　（　 13,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃　　　　-3	2,291 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,673 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-28	1,721 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,449
c	１１３賃ｙ　　　　-39	1,724 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,648

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	244,625 円	8,154,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,518,425 円　（　　　　　　 2,843 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,194,000 円（　　　　　 9,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,369,318 円
②総費用	1,518,425 円
③純収益　①－②	5,850,893 円
④建物等に帰属する純収益	5,194,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	656,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	638,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,281,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）