鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -55	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	１０３ｙ -3	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
c	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１０４ -66	津市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、南西4m、角地		近商 (90,200)
e	１０８ -6	津市		更地	（　）	不整形	北西24m国道、南西4.7m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,452	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	76,458	100 [ 121.1]	63,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 56,236	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,011	100 [ 98.5]	56,864		58,000
c	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 98.6]	61,523		62,800
d	(　 ) 66,586	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,519	100 [ 113.4]	58,659		59,800
e	(　 ) 46,695	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	65,268	100 [ 108.9]	59,934		61,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

津 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,993,660	4,838,080	17,155,580	13,504,400	3,651,180	（　0.9722） 3,549,677	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	68,263,019 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,165 ㎡	67.0 m x 56.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	1,300.00	100.0	1,300.00	1,560	2,028,000	5.0	10,140,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,028,000		10,140,000
								0

⑨年額支払賃料	2,028,000 円　×　12ヶ月　＝　 24,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,336,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,433,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,902,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,140,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,993,660 円　　　　（　 6,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-12	1,527 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,567 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３賃ｙ　　　　-1	1,723 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,673
c	１１３賃ｙ　　　　-39	1,724 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,564

津 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	730,080 円	24,336,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,287,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,838,080 円　（　　　　　　 1,529 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,504,400 円（　　　　　 4,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,993,660 円
②総費用	4,838,080 円
③純収益　①－②	17,155,580 円
④建物等に帰属する純収益	13,504,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,651,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,549,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,263,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
津 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-18

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　駒田　真人

TEL.

鑑定評価額

190,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市上弁財町２８２４番１外｢上弁財町８－１５｣				②地積　(㎡)	3,165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼工場Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西25m国道、三方路	水道、ガス、下水	阿漕 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

阿漕駅南東方

450m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線国道沿いに自動車ディーラーが数多く立地する路線商業地域であり、市内における代表的な商業地域の一つ
である。将来においても活発な土地利用が行われる地域として、地価も底堅く推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、津市及び周辺市の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業展開する事業
者であるが、自動車ディーラー等の広範囲で事業を行っている事業者も含まれる。車両交通量が多い幹線道路が交差す
る地域であるため、画地規模は大きく、また繁華性は比較的高い。市場の中心となる価格帯は、画地規模が一定しない
が、標準画地規模が３０００㎡であるとした場合、土地総額は概ね１億８０００万円前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己利用を主とする店舗・事務所利用が中心の沿道商業地域であり、賃貸用建物の利用を目的とした土地取
引はほとんど見られないため、収益価格は低位に求められた。一方で自己利用を目的とした実証性のある取引事例によ
り求めた比準価格は信頼性が高い。以上より、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討
を踏まえ、また周辺地域における同類型の土地取引の情況を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[102.0]
100

59,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化
傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落
は継続している。但し、全体的に地価回復の
機運にある。

幹線沿いの市街地南方に形成された自動車デ
ィーラー店舗等のサービス事業所地域にある
。津市内でも、安定的な地価動向を示してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -16	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)
b	１０３ｙ -6	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15m県道、北4m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
c	１０３ -40	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西34m国道、北4m、角地		準工都市機能誘導区域 (80,200)
d	１０８ -6	津市		更地	（　）	不整形	北西24m国道、南西4.7m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,235	100 [ 70.2]	58,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	59,900
b	(　 ) 73,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,822	100 [ 117.1]	61,334		62,600
c	(　 ) 47,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	76,846	100 [ 129.6]	59,295		60,500
d	(　 ) 46,695	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	65,268	100 [ 112.4]	58,068		59,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,900 円／㎡]

津 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,317,926	4,848,844	17,469,082	13,504,400	3,964,682	（　0.9722） 3,854,464	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	74,124,308 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,165 ㎡	67.0 m x 56.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	1,300.00	100.0	1,300.00	1,583	2,057,900	5.0	10,289,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,057,900		10,289,500
								0

⑨年額支払賃料	2,057,900 円　×　12ヶ月　＝　 24,694,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,694,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,469,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,225,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,289,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,317,926 円　　　　（　 7,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-5	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-7	2,604 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,995
c	１０８賃　　　　-2	1,006 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,397

津 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	740,844 円	24,694,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,287,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,848,844 円　（　　　　　　 1,532 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,504,400 円（　　　　　 4,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,317,926 円
②総費用	4,848,844 円
③純収益　①－②	17,469,082 円
④建物等に帰属する純収益	13,504,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,964,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,854,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,124,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）