鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ｙ -103	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11.5m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	１０４ -57	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,342)
c	１０３ -55	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	１０３ｙ -7	津市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
e	１０３ｙ -10	津市		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、南3m、東4m、三方路		２中専都市機能誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,947	100 [ 96.8]	82,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,600
b	(　 ) 71,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,565	100 [ 81.1]	88,243		88,200
c	(　 ) 69,452	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	76,458	100 [ 91.5]	83,561		83,600
d	(　 ) 67,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,932	100 [ 82.0]	82,844		82,800
e	(　 ) 80,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	79,974	100 [ 96.2]	83,133		83,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,100 円／㎡]

津 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,959,701	1,034,437	3,925,264	3,428,040	497,224	（　0.9722） 483,401	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,296,173 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	9.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,850	162,800	5.0	814,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,575	147,263	5.0	736,315
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	83.3	275.00		457,326		2,286,630
								0

⑨年額支払賃料	457,326 円　×　12ヶ月　＝　 5,487,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,487,912 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 548,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,939,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,286,630 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,959,701 円　　　　（　 18,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-41	2,035 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-39	1,724 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,854
c	１１３賃ｙ　　　　-45	1,360 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,838

津 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,637 円	5,487,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,034,437 円　（　　　　　　 3,803 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,428,040 円（　　　　　 12,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,959,701 円
②総費用	1,034,437 円
③純収益　①－②	3,925,264 円
④建物等に帰属する純収益	3,428,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,296,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
津 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-15

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　望実

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市西丸之内５４２番｢西丸之内３６－２３｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3.5	店舗Ｓ2	中低層の店舗、事務所等の混在する普通商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	津新町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

道路対面側に市役所等が立地
し、同じ通り沿いにマンショ
ンが新規に立地した

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

津新町駅北東方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市役所西側の通り沿いで、津新町駅からは徒歩圏内にあることから、商業利用の他に中高層の共同住宅利用も期
待でき、需要は底堅く安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津新町駅又はその周辺駅を最寄りとする商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域。需要者の中心は当
該地域内の縁故関係者又は三重県中勢地域における事業者並びに法人。当該地域は、商業繁華性は低いがマンション適
地などであればやや割高な取引も見られる。社会経済活動は回復傾向にあり土地需要は安定推移を示している。需要の
中心となる価額帯は敷地規模や立地条件により幅があるため一定ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では中心市街地内等の事例を採用し、事例毎の検討を慎重に行った結果、妥当な価格が得られたものと
思料する。一方収益還元法では容積率の消化にばらつきがある場所柄で、想定建物としては低階層で自用目的での取引
も多い点などを反映して価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

82,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ
ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が
見られる。地価は一部で回復傾向を示す。

著しい地域要因の変化は認められず、市中心
部の需要回復を背景に需給関係は安定してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -52	津市		建付地	（　）	不整形	南東12m市道、北東5m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,300)
b	１０４ -5	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
c	１０４ -57	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,342)
d	１０４ｙ -103	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11.5m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	90,672	100 [ 93.1]	97,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,400
b	(　 ) 60,531	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,055	100 [ 82.3]	81,476		81,500
c	(　 ) 71,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,565	100 [ 79.5]	90,019		90,000
d	(　 ) 80,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,947	100 [ 96.8]	82,590		82,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,100 円／㎡]

津 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,944,192	1,033,923	3,910,269	3,428,040	482,229	（　0.9722） 468,823	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,015,827 円　　　　（　 33,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	9.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における標準的使用並びに画地条件等を踏まえて１階を店舗、２、３階を事務所とする賃貸用建物を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,855	163,240	5.0	816,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,565	146,328	5.0	731,640
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	83.3	275.00		455,896		2,279,480
								0

⑨年額支払賃料	455,896 円　×　12ヶ月　＝　 5,470,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,470,752 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 547,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,923,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,279,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,944,192 円　　　　（　 18,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-4	2,377 ( 2,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,863 円/㎡　月額支払賃料（　 1,855 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-5	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,906
c	１１３賃ｙ　　　　-41	2,035 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,770

津 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	46,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,123 円	5,470,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,033,923 円　（　　　　　　 3,801 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,428,040 円（　　　　　 12,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,944,192 円
②総費用	1,033,923 円
③純収益　①－②	3,910,269 円
④建物等に帰属する純収益	3,428,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	482,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	468,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,015,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,100 円／㎡）