鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	１０３ｙ -1	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	１０４ｙ -103	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11.5m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
d	１０３ -40	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西34m国道、北4m、角地		準工都市機能誘導区域 (80,200)
e	１０４ -5	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 84.5]	71,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,800
b	(　 ) 63,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,449	100 [ 88.4]	70,644		70,600
c	(　 ) 80,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,947	100 [ 108.9]	73,413		73,400
d	(　 ) 47,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	76,846	100 [ 112.7]	68,186		68,200
e	(　 ) 60,531	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,055	100 [ 94.9]	70,659		70,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,850,527	3,463,054	13,387,473	12,465,600	921,873	（　0.9722） 896,245	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	17,235,481 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	620 ㎡	14.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建オフィスビル。各フロアーとも平均専有面積１２０㎡、２区画づつ

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

共用部分を考量のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	80.0	240.00	1,635	392,400	5.0	1,962,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	300.00	80.0	240.00	1,613	387,120	5.0	1,935,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	80.0	960.00		1,553,760		7,768,800
								0

⑨年額支払賃料	1,553,760 円　×　12ヶ月　＝　 18,645,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,645,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,864,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,780,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,768,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,850,527 円　　　　（　 27,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃ｙ　　　　-27	1,980 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-32	1,065 ( 1,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,076
c	１１３賃ｙ　　　　-46	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,772

津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	559,354 円	18,645,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,463,054 円　（　　　　　　 5,586 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,465,600 円（　　　　　 20,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,850,527 円
②総費用	3,463,054 円
③純収益　①－②	13,387,473 円
④建物等に帰属する純収益	12,465,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	921,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	896,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,235,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-6

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　前田　直人

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市本町４０３番外｢本町２６－１３｣				②地積　(㎡)	620 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	事務所ＳＲＣ6	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西36m国道	水道、ガス、下水	津新町 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

津新町駅南東方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に近い国道沿いの商業地域であり、事務所や営業所等が建ち並ぶ利用状況である。丸之内地区に隣
接する位置関係にあり、土地需要は概ね堅調である。今後も概ね現状での推移が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市内の普通商業地域が中心となる。需要者の中心は津市及びその周辺市域において事業を営む法人であ
ると思料する。丸之内地区では飲食店、事務所、営業所のほかマンション素地などの多様な需要があり、飲食店系用途
についても客足の回復が見られる。当該地域は駅との利便性がやや悪く、当市中心部に近いが需要はやや弱い。需要の
中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所を新たに建築して賃貸することを想定した収益価格を試算したが、投資額に見合う賃料を得ることが困難なこと
から低位に求められたものと思料する。近隣地域を含む周辺地域には賃貸物件が見られるが、新規に賃貸経営を目的と
して土地を取得する者は少ない。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を重視して、収益価格は参考程度
とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[121.1]

[100.0]
100

70,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業
地については需要の回復傾向が見られる。飲
食店にやや弱い動きが見られるが地価は安定
化傾向が窺える。

地域内に大きな変動はない。市街地中心部に
近い幹線国道沿いの商業地域であり、土地需
要は概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -5	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	１０３ -52	津市		建付地	（　）	不整形	南東12m市道、北東5m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,300)
c	１０３ｙ -1	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m県道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,531	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,055	100 [ 94.9]	70,659	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 86,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	90,672	100 [ 121.8]	74,443		74,400
c	(　 ) 63,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	62,449	100 [ 88.4]	70,644		70,600
d	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 85.5]	70,950		71,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,900 円／㎡]

津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,827,102	3,462,276	13,364,826	12,465,600	899,226	（　0.9722） 874,228	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,812,077 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	620 ㎡	14.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の事務所で、内階段等を設置して平均専有面積は１２０㎡を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	80.0	240.00	1,665	399,600	5.0	1,998,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	300.00	80.0	240.00	1,600	384,000	5.0	1,920,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	80.0	960.00		1,551,600		7,758,000
								0

⑨年額支払賃料	1,551,600 円　×　12ヶ月　＝　 18,619,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,619,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,861,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,757,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,758,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,827,102 円　　　　（　 27,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-27	1,434 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,609 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃　　　　-1	1,125 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	1,585
c	１１３賃ｙ　　　　-38	1,730 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,632

津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	558,576 円	18,619,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,462,276 円　（　　　　　　 5,584 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,465,600 円（　　　　　 20,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,827,102 円
②総費用	3,462,276 円
③純収益　①－②	13,364,826 円
④建物等に帰属する純収益	12,465,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	899,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	874,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,812,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）