鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ｙ -103	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11.5m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	１０３ｙ -4	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、北4m、三方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)
c	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１０４ -57	津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5.7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,342)
e	１０４ｙ -104	津市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西26m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,188	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,947	100 [ 119.0]	67,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 59,949	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	59,649	100 [ 85.5]	69,765		69,800
c	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 90.8]	66,808		66,800
d	(　 ) 71,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,565	100 [ 91.4]	78,299		78,300
e	(　 ) 72,251	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,890	100 [ 108.1]	66,503		66,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,251,240	883,120	3,368,120	3,116,400	251,720	（　0.9722） 244,722	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,706,192 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階は店舗、２～３階は事務所で、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	1,750	140,000	5.0	700,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	100.00	90.0	90.00	1,400	126,000	5.0	630,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.7	260.00		392,000		1,960,000
								0

⑨年額支払賃料	392,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,704,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,704,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,233,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,960,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,251,240 円　　　　（　 21,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃　　　　-1	1,125 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,757 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-8	1,527 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,653
c	１１３賃ｙ　　　　-40	1,504 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,747

津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,120 円	4,704,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 883,120 円　（　　　　　　 4,460 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 15,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,251,240 円
②総費用	883,120 円
③純収益　①－②	3,368,120 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,706,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-2

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　孝生

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市新町２丁目７６番３｢新町２－１０－４２｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車付置義務 (90,200)
	1:3	事務所兼住宅ＲＣ5	店舗及び事務所が建ち並ぶ路線商業地域	北9m国道	水道、ガス、下水	津新町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 250 ｍ、南 15 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

津新町駅北西方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗、事業所等が主体の比較的駅に近い路線商業地域であり、概ね現況推移が予測されるが、周辺大規模
小売店舗等との競合等から、商業地需要は反転には至っていない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、津市内及びその周辺の商業地域等である。主たる需要者は域内の法人及び個人事業者が中心であるが、
一部に域外からの流入も想定される。周辺の大規模小売店舗等との競合等から顧客の流出が見られ、商業地需要はやや
弱含みが継続している。中心価格帯は画地規模、条件等により一様でなく、やや把握困難である点は否めない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比較的駅に近い路線商業地域であるが、自用物件等が中心であり、一部に貸店舗等も見られるが、元本と果実の関係が
希薄なため、やや低位な収益価格が試算された。一方、比準価格は、事例適格４要件を有する取引事例により適正に求
められており、その規範性は高い。よって、実証的かつ信頼性に優れる比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向
が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部
マクロ指標には改善傾向も見られる。

比較的駅に近い路線商業地域として概ね現況
推移であるが、商業地需要は反転に至ってい
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ｙ -3	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
b	１０３ -55	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
c	１０３ｙ -11	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	１０８ -6	津市		更地	（　）	不整形	北西24m国道、南西4.7m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,236	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,011	100 [ 79.1]	70,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 69,452	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	76,458	100 [ 113.4]	67,423		67,400
c	(　 ) 58,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,662	100 [ 90.8]	66,808		66,800
d	(　 ) 46,695	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	65,268	100 [ 96.6]	67,565		67,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,247,336	882,990	3,364,346	3,116,400	247,946	（　0.9722） 241,053	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,635,635 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼事務所ビルで各階フロア貸し、１階は８０㎡、２～３階は９０㎡。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	1,723	137,840	5.0	689,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	100.00	90.0	90.00	1,410	126,900	5.0	634,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.7	260.00		391,640		1,958,200
								0

⑨年額支払賃料	391,640 円　×　12ヶ月　＝　 4,699,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,699,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,229,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,958,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,247,336 円　　　　（　 21,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃　　　　-2	1,787 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,723 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-8	1,527 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,552
c	１１３賃ｙ　　　　-43	1,316 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,503

津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,990 円	4,699,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 882,990 円　（　　　　　　 4,460 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 15,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,247,336 円
②総費用	882,990 円
③純収益　①－②	3,364,346 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,635,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）