別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
津 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 3-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL. 
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 津市白塚町字石神４１７４番外
 ②地積(㎡) 2,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 田 住宅地域周辺の水田を主体とする地域 南東2m道路 白塚

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 海岸まで直線で東方約９００
ｍの距離にある		 道

路		 ２ｍ道路 交通

施設		 白塚駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域では近年、住宅地開発は鈍化しており、当面は周辺も含め比較的小口の農地が必要に応じて個々に宅地
化される程度と予想される。地価動向は先行き不透明感も加わり、もう暫く値下がりが続くと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,130 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市並びに周辺市において住宅地等への転換が見込める農地等が見られる圏域。特に近鉄名古屋線沿線等
は代替競争関係が強い。需要者は開発業者の他、自用目的で宅地転換を図る個人、法人。開発業者による取引は、販売
リスクの軽減や大規模開発適地の減少から小規模開発を前提とするものが多い。需要の中心となる価格帯は、開発規模
や宅地見込地の熟成度によって総額が異なり、一概には把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価手法である上記２手法を適用した。比準価格は当市の取引事例を収集し、信頼度の
高い事例を重視して比準価格を試算した。一方、控除後価格は小規模な住宅地開発を前提とした投資採算性からアプロ
ーチしたもので論理的であるが、諸々の想定条件には一定の幅があるため流動的な面が否めない。従って、比準価格を
重視し、控除後価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィズ・ア
フターコロナを見据えた経済活動等が見られる。地
価は一部で回復傾向を示す。

周辺も含めて地域要因に目立った変動は見られない
。沿岸部の宅地需要の低迷等から素地を求める動き
は鈍く、地価は下落傾向。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 津 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-63		 津市 田   長方形 西4.3m市道、
南4m、角地

１住居

(60,172)
b １０４

-65		 津市 雑種地   長方形 北4.3m市道、
南4m、二方路

１住居

(60,172)
c １０４

-7		 津市 畑   不整形 北4.5m市道、
東3m、角地

（都） 

(70,200)
d １０７

-27		 津市 雑種地   不整形 東7m県道、
中間画地

都計外 
e １０８

-46		 津市 畑   ほぼ整形 南東12m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
10,497 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
10,424 		 100
[ 126.0]
8,273 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,270 
b (　　            )
8,081 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
8,049 		 100
[ 126.0]
6,388 
6,390 
c (　　            )
3,127 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
3,108 		 100
[  53.9]
5,766 
5,770 
d (　　            )
6,813 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  62.0]
10,945 		 100
[ 126.5]
8,652 
8,650 
e (　　            )
7,197 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
7,168 		 100
[ 103.7]
6,912 
6,910 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -38.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,700 円／㎡]
津 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  7.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
32,700  （　   68.4 ％）
22,367 		 10,500    588  1,780  9,499 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9124　　　　      8,667		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      7,130		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,130 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０２

-29

     47,134 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[133.7]

     32,113 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     32,100 
b １０２

-33

     41,010 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[113.6]

     34,546 

     34,500 
c １１１

-14

     25,612 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 78.0]

     31,624 

     31,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +35.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -5.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   -9.0 環境　　　  +30.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.14		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  -25.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 32,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
津

-3
37,800 		 [ 98.9]
100		 100
[101.0]		 100
[122.9]
30,117 		 [100.0]
100
30,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +17.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 32,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,120 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     120 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     35 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    186 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.8 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ区画街路（アスファルト
　舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　排水用側溝取付け
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
津 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 3-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL. 
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 7,750 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 津市白塚町字石神４１７４番外
 ②地積(㎡) 2,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 田 住宅地域周辺の水田を主体とする地域 南東2m道路 白塚

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ２ｍ道路 交通

施設		 白塚駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 著しい地域要因の変化は認められないものの、沿岸部に比較的近くに位置するため、地価は下落基調で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,750 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,280 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市及びその周辺市において住宅などへの転換等が見込める圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の開発
業者や自己使用での造成等を行う個人、法人等である。沿岸部に比較的近くに位置する宅地見込地への需要は、自然災
害に対する懸念などから弱い。取引される価格帯は規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難
い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得て求めたものである。控除後価格は、投資採算性を
勘案して価格形成がなされているが、想定事項がやや多く、相対的な限界性がある。従って、市場の価格形成の実態を
最も反映する比準価格を重視し、控除後価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題・物価
高騰等の影響により、津市の地価動向などには不透
明感が存在する。

著しい地域要因の変動は認められないが、沿岸部に
比較的近くに位置する為、地価は下落基調である。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 津 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-46		 津市 畑   ほぼ整形 南東12m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
b １０４

-39		 津市 雑種地   ほぼ台形 北4m市道、
中間画地

（都） 

(60,200)
c １０７

-27		 津市 雑種地   不整形 東7m県道、
中間画地

都計外 
d １０４

-3		 津市 畑   台形 南東9m県道、
中間画地

（都） 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
7,197 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
7,168 		 100
[  92.5]
7,749 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,750 
b (　　            )
9,066 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,066 		 100
[ 116.0]
7,816 
7,820 
c (　　            )
6,813 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  62.0]
10,945 		 100
[ 140.8]
7,773 
7,770 
d (　　            )
10,020 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
9,940 		 100
[ 129.0]
7,705 
7,710 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -38.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +70.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,750 円／㎡]
津 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  7.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
33,000  （　   68.4 ％）
22,572 		 10,500    588  1,780  9,704 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9124　　　　      8,854		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      7,284		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,280 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０２

-29

     47,134 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[128.7]

     33,360 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     33,400 
b １０４

-51

     45,405 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[138.6]

     32,435 

     32,400 
c １０８

-26

     34,657 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 91.8]		 100
[114.7]

     32,980 

     33,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +30.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +40.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  +22.0
画地　　　   -8.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 33,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
津

-3
37,800 		 [ 98.9]
100		 100
[101.0]		 100
[112.4]
32,931 		 [100.0]
100
32,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　  +7.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 33,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,120 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     120 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     35 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    186 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.8 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ区画街路（アスファルト
　舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　排水用側溝取付け
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他