別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 津 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -43 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居野村町字駒屋６０６番４７ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事務 所等も見られる住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 久居 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 久居駅東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中勢バイパス付近に位置する住宅地域であり、生活利便性等を保持しつつ概ね現況推移。道路整備等に伴い周辺 では新規の宅地開発等も見られ、不動産市況は堅調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市内を中心とする住宅地域等である。主たる需要者は津市内の居住者であるが、市外からの転入も一 部に認められる。中勢バイパス及び市街地等に近い点で生活利便性は高く、堅調な需要が持続している。中心価格帯は 土地のみで９７０万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心に開発された住宅地域内にあり、また画地規模による経済合理性等も考慮して収益価格は 試算しない。一方、比準価格は同一需給圏内の事例適格４要件を有する取引事例より試算した、実証性及び規範性を有 する価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -26                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 95.1] [103.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向 が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部 マクロ指標には改善傾向も見られる。 中勢バイパス付近の住宅地域で生活利便性が 高く、不動産市況は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％