別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -41 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市河芸町南黒田字河戸４４４番５ ②地積 　(㎡) 587   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北東5.9m市道 水道、下水 豊津上野 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．９ｍ 市道 交通 施設 豊津上野駅西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農業集落地域で、周辺に圃場整備された農地が連坦している。土地利用に変化はなく、今後も現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市及び隣接市の農業集落地域を中心とする住宅地域である。主たる需要者は周辺居住者の世帯分離によ るものや、地縁性を有するものが中心で、他地域からの転入は少ない。住宅地の需要は、生活利便性を有する地域や新 興住宅地で災害の危険性が低い土地は特に選好性が高い。近隣地域は市街化調整区域内の農業集落地域で、土地需要は 弱い。取引総額は、規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の農業集落地域で自用目的の取引が主である。比準価格は津市北部及び鈴鹿市内の住宅地の 取引事例から求めたもので、市場の特性を十分反映したものである。一方、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため収 益価格は試算しない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動産 取引件数は減少、個人消費は持ち直し。雇用 は改善傾向にあるが物価高により実質賃金は 減少。 中勢バイパスや中勢北部サイエンスシティに 近いが、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％