別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -40 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.6m市道 水道、ガス 久居 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 久居駅北方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地であり、街路条件も弱く新興住宅地域に選好性で劣り、品等劣化が進んでいる。地価 は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、津市内の住宅地域であるが、特に郊外の住宅団地との代替競争関係が強い。典型的な需要者は久 居地区の居住者が中心となる。近鉄名古屋線沿線を最寄り駅とする地域にあっては新規分譲地の需要が堅調で、古い住 宅団地は相対的に選好性に劣っている。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡で６５０～７００万円程度、新築の 戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅団地であり、自用目的の取引が中心で共同住宅を想定すること は現実的でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似する市街化調整区域に開発された住宅団地の事例を採 用して比較検討を行って試算したもので、得られた価格は信頼性の高い価格である。以上より、比準価格を採用し、代 表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [101.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや 減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が 堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極 化が進む。 古くに開発された郊外住宅団地のため新興住 宅地域に選好性で劣り、需要は弱含み。地価 は緩やかな下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％