別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -39 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市戸木町字西羽野５５８３番１９ ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 北5m市道 水道 久居 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 久居駅西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津市南部郊外の旧来からの住宅地域で、土地利用に変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。市 街化調整区域のため需要は少なく、地価は小幅な下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津市内の既成住宅地域や農家集落地域の存する圏域。需要者は当該地区周辺の居住者の世帯分離によ るものや当該地区に地縁性を有する者が中心であり、他地域からの転入は少ない。商業施設や幹線国道には近いが、市 街化調整区域内の旧来からの住宅地域であるため対外的な需要はほとんどなく、取引は少ない。取引総額は、規模によ り相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅や農家住宅等が混在する住宅地域で、自用目的の取引がほとんどである。比準価格は標準地と同じ 津市南部の住宅地域に存する取引事例から比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方 、近隣地域は市街化調整区域内の既成住宅地域で、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しな い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -35                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。津市内の住宅地の地 価は、津駅西方や市街地に近い住宅地域を中 心に上昇、沿岸部や農家集落等は下落が続い ている。 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、 地域要因に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％