別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -37 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市夢が丘１丁目７番１３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地を開発した住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 一身田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 一身田駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近い中勢バイパス沿いの大規模住宅団地として需要は安定的である。取引価格は上昇基調にあり、今後 も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の戸建住宅地域が中心となる。需要者は津市居住者が中心であるが、市外からの転入も見られる。津 駅北西方面の住宅地域については、需要が多いため取引価格も安定的に推移している。当該地域も市街地北西部の高台 にある大規模住宅団地であり、良好な住環境から需要は堅調で地価も上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は標準 的規模で土地は７００万円～９００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地として開発された市街化調整区域内の住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益 価格は試算しない。近隣地域は居住の快適性等が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどであ る。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から求めたもので近時の地価動向を反映している。よって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 61.9] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域で は供給が限定的なことから取引価格も上昇し ている。臨海部や郊外の集落地域は地価の改 善の動きが鈍い。 市街地に近い中勢バイパス沿いの大規模住宅 団地として需要は安定的であり、地価も上昇 基調にある。地域内に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％