別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -36 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市半田字上寺１９４４番３ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道、背面道 水道、ガス 津新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 津新町駅南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の地域であり、土地利用用途について大きな変動は見られず、当面は現状での推移が予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市及び周辺市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の在住者が中心であるが、取引には地縁性が重視さ れる傾向も認められる。市街地には比較的近いものの市街化調整区域内にある標準地周辺の土地需要は限定的で地価は 下落傾向で推移している。市場における取引は多くはなく取引規模もさまざまなため本市場の中心的な価格帯は一概に は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する地域であり収益物件想定は現実性に欠けるため収益還元法は非適用とした。当該地域では自用 目的で取引に入るものが多く、また標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的 である。よって複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -35                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [105.4] [101.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。新型コロナの影響が 徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直 しの動きも見られるが、先行きに対する不透 明感も伴う。 市街地に比較的近いが、集落的要素もある市 街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域 要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％