別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -35 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市大里睦合町字西垣内８１０番 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に空 地も見られる既成住 宅地域 南西8.4m市道 水道 一身田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   450 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．４ ｍ市道 交通 施設 一身田駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域としての特性が強く残るため、大きな変動の要因は認められない。したがって 、土地利用は現状維持程度で推移し、土地需要の低迷から地価は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧津市及び周辺地域郊外の住宅地域の所在する圏域である。需要者は近隣地域及びその周辺に対 して地縁性を有する需要者が中心と見られる。当該近隣地域は市街化調整区域内にある土地利用の安定した既成住宅地 域であり、土地取引は相対的に少なく土地需要も弱含みで推移している。中心価格帯としては標準画地面積を４００㎡ とすると、土地総額は９００万円前後となると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は郊外を通る幹線道路沿いに形成された地域に位置する。市街化調整区域内の既成住宅地域であるため賃貸市場 は十分に形成されていないため収益還元法は適用できなかった。自己使用目的での取引が殆どであるため、津市内の類 似性の高い取引事例を比較検討して得られた比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格を妥当と判断し、周辺地域に おける今後の土地利用の影響の程度も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化 傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落 は継続している。但し、全体的に地価回復の 機運にある。 幹線道路沿いにあるが、市街化調整区域内の 既成住宅地域であるため、地域要因の大きな 変化は認められず、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％