別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -34 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市香良洲町字野中６７６番１外 ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高茶屋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅南東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧香良洲町内の既成住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。三角州にある住 宅地域で、津波・高潮・洪水の懸念から需要の低迷は続いており、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市東部の住宅地域である。需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人が中心である。近年の防災 意識の高まりから津市内の海に近い住宅地域は総じて需要が弱いが、当該標準地周辺についてはその傾向が特に強い。 取引の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で６００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では津市の中心部より南側の沿岸部又は沿岸部に近い地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切 に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、周辺は戸建住宅が中心の地域で最寄 り駅からも遠く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服して いる。津市の人口は微減で推移し、地価は内 陸部と沿岸部とで二極化の状況にある。 旧香良洲町内の既成住宅地域であり、地域内 に特段の変動要因はない。津波・高潮・洪水 の懸念から需要は弱く、地価は下落が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％