別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -32 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市安濃町川西字下川原５９２番１７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道 津新町 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 津新町駅北西方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農地の中に開発された小規模住宅団地で、今後の大きな変動要因も見込まれないため、現状のまま推移す るものと予測する。市中心部に近い利便性に優れる団地との競争では劣り、需要はやや弱さが残る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市の住宅地域で、津市郊外の住宅地域と価格牽連性が強い。需要者は、同一需給圏内における居住者が 中心で、農地の中に開発された住宅団地で、津市中心部の近くでは住宅団地の供給も多く、利便性や住環境で劣るため 、選好性では劣り、需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地については標準規模１７０㎡で３５０～４００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、周辺の賃貸市場が未成熟であり、また画地条件などからも経済合理性のある賃貸住宅の想定が非 現実的であるため試算しなかった。これに対し、比準価格は居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格で市場 参加者の関心の高い価格であること、また、津市郊外の住宅地の取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、 代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住 宅投資は持ち直しの兆しが見られる。津市の 総人口、生産年齢人口は微減傾向である。 郊外の熟成の進む小規模住宅団地で、地域の 大きな変動要因は見込まれず、選好性で劣り 、需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％