別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -26 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居持川町字持川２３４７番５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 久居 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 久居駅北方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する 。生活利便性が良好で、災害の危険性も低いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市及び隣接市の住宅地域である。需要者は津市居住者の世帯分離や他市町からの転入によるものが中心 である。住宅地の需要は概ね堅調で、生活利便性を有する地域や新興住宅地で災害の危険性が低い土地は特に選好性が 高い。近隣地域は、久居中心地区や商業施設等に比較的近く、水害等の危険性も低いことから、土地需要は堅調である 。取引価格帯は地積や住環境により異なるが、１２０㎡程度の標準的な土地で５００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と同じ久居地 区の住宅地域に存する取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。 一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上より、 実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -18                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動産 取引件数は減少、個人消費は持ち直し。雇用 は改善傾向にあるが物価高により実質賃金は 減少。 近年、周辺地域で小規模開発が散見される。 当該方面で県道津久居線や中勢パイパスが整 備され、利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.2 ％