別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -23 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市津興字港中道南３６５番２９ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心に空地も見られる 住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス 阿漕 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 阿漕駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既成住宅地域で地域要因に発展的変化はなく、津波浸水懸念による土地需要の停滞もあっ て、市場性の減退は続いている。地価は当面下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市内の住宅地域であり、特に沿岸部に近い住宅地域との代替競争関係が強い。市場参加者は市内 在住・在勤者だが、沿岸部付近では津波浸水懸念から需要の長期的な減退が続いており、近鉄道路より伊勢湾側は低廉 な取引もみられるなど、市場が限定される傾向がある。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で総額５００万円 ～６００万円程度、中古住宅で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の既成住宅地域である。収益物件を想定することは画地規模から現実的でなく、収益価格は試 算しなかった。比準価格は、居住の快適性・利便性を重視する典型的な需要者の観点にたって、沿岸部付近の取引事例 と比較検討した。求められた試算価格は津波懸念の市場性減価を織り込んだ価格であり、規範性が高い。したがって、 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや 減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が 堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極 化が進む。 沿岸部に近い熟成した住宅地域だが、津波浸 水懸念もあり、市場性の減退が続く。土地利 用に発展的な変化はみられず、地価は下落基 調が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％