別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道に近い住 宅地域 北6m市道 水道、下水 高茶屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の古くに開発された沿岸部に近い住宅地域で、大型商業施設を含む商業地域との利便性は保持している 。津市南部方面では、高台の開発住宅地が多く、臨海部の住宅地需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市南部の戸建住宅地域が中心となる。需要者の中心は、津市内の居住者であると思料する。津市南部 方面では、南が丘などの高台の住宅地域に需要が集中しており、中小規模の開発による住宅地供給も継続している。高 茶屋方面も開発による住宅地が多く需要も安定している。当該地域の需要は相対的にやや弱い。需要の中心となる価格 帯は、土地は標準的面積で、５００万円～６００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域であり、自用目的の取引が支配的である。比準価格は複数 の信頼性の高い取引事例との比較検討により求めており、需要者も重視する価格であると考える。また、近隣地域は戸 建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は見当たらず、標準地の規模も小さいため収益価格は試算しなか った。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [220.2] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域で は供給が限定的なことから取引価格も上昇し ている。臨海部や郊外の集落地域は地価の改 善の動きが鈍い。 津市南部方面では、高台に中小規模の開発住 宅地が供給されており、臨海部の住宅地需要 は弱い。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　+102.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％