別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -20 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市押加部町５４０番２０ ｢押加部町１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 新旧住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 津新町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 津新町駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の幹線道路は市街地中心部等の接続性に恵まれており、居住環境も良い既成住宅地域である。今後とも土地 利用では大きな変化はないと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津市内を範囲とする住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は津市内の在住者が中心と見られる が、一部では当市以外の需要者も推定される。津市既成市街地における住宅地需要は立地の差異もあるが、近鉄名古屋 線西側周辺の標準地付近は生活利便性も良く、宅地需要は比較的安定的である。需要の中心となる価格帯としては、土 地については総額で１０００万円程度がその中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、標準地の画地規模に収益物件を想定することは現実的ではないため収益還元法は適用 できなかった。近隣地域においては土地価額の判断は取引市場の水準を重視して行われるのが一般的であり、比準価格 は取引事例から求めており妥当性は高い。以上から取引市場動向を反映した比準価格を妥当と判断し、また代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -14                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 周辺道路の整備等もあって、近年小規模開発 も比較的活発である。但し、旧来からの住宅 も包含する形で地域が形成されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％