別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -16 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市半田字奥中面３２５１番２６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 南が丘 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ５ｍ市道 交通 施設 南が丘駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域であり、周辺の新興住宅地域との比較で選好性はやや劣るが、駅との接近性に優れ、 生活利便性が良好な住宅地域として需要は堅調である。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、津市南部の戸建住宅地域を中心として市街地周辺部の住宅地域を含む。需要者の中心は市内在住 者であるが市外からの転入者も見られる。津市南部方面では人気の高い南が丘を中心として、中小規模の開発による新 規の住宅地供給が多い。当該地域の住宅地としての人気はやや劣るものの駅徒歩圏の地域であるため需要は堅調である 。需要の中心となる価格帯は土地は標準的面積で７００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が支配的であり、居住の快適性等が重視される戸建住宅地域である。自己使用の戸建住宅 を中心とする住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しない。比準価格は 信頼性の高い取引事例から求めており、需要者が重視する価格であると思料する。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [236.6] [105.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地 の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は 強まっている。臨海部や農家集落等の需要の 減少は続く。 地域内に大きな変動はない。古くに開発され た住宅地域として選好性はやや劣るが、生活 利便性は比較的良好であるため需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　+132.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％