鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ -3	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、南東6m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
b	１０４ -24	津市		更地	（　）	長方形	南西3.4m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,160)
c	１１１ -56	津市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		準工居住誘導区域内 (60,200)
d	１１１ -52	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		２中専居住誘導区域内 (60,200)
e	１０８ -24	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、南5m、角地		１低専居住誘導区域 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,881	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	63,225	100 [ 110.3]	57,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	57,900
b	(　 ) 54,310	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,886	100 [ 92.1]	57,422		58,000
c	(　 ) 41,028	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	44,392	100 [ 78.9]	56,264		56,800
d	(　 ) 44,689	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,778	100 [ 79.8]	56,113		56,700
e	(　 ) 51,456	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	53,988	100 [ 90.1]	59,920		60,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

津 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,227,524	844,250	3,383,274	3,098,760	284,514	（　0.9711） 276,292	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,638,612 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＬＳ2	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	391 ㎡	12.8 m x 32.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の賃貸アパート（平均賃貸床面積約５０㎡×６戸のファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

廊下、階段の一部が床面積に算入と想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	155.00	97.0	150.35	1,230	184,931	2.0	369,862
							2.0	369,862
～

～

～

～

計		310.00	97.0	300.70		369,862		739,724
								739,724

⑨年額支払賃料	369,862 円　×　12ヶ月　＝　 4,438,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,438,344 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,994,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	739,724 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 739,724 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 226,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,227,524 円　　　　（　 10,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃ｙ　　　　-2	1,997 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [152.0]	100 [100.0]	1,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-36	1,326 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,326
c	１１３賃ｙ　　　　-33	1,167 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,268

津 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,000 円	43,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,150 円	4,438,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 844,250 円　（　　　　　　 2,159 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,098,760 円（　　　　　 7,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,227,524 円
②総費用	844,250 円
③純収益　①－②	3,383,274 円
④建物等に帰属する純収益	3,098,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	284,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,638,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
津 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 -14

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　梅村　啓之

TEL.

鑑定評価額

22,700,000 円

１㎡当たりの価格

58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市南丸之内１９９４番２外｢南丸之内９－５０｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,172)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い新町通り背後の既成住宅地域	東4.3m市道	水道、ガス、下水	津新町 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．３ｍ
市道

交通

施設

津新町駅南東方

450m

法令

規制

１住居
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

津新町駅徒歩圏にあり、商業用途の混在もみられる利便性に優れた住宅地域として土地需要は堅調。今後地価は
回復基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は市中心市街地に近い住宅地域であり、特に近鉄名古屋線津新町駅を最寄り駅とする地域との代替競
争関係が強い。市場参加者は市内在住又は在勤の一次取得者を主とするが、立地特性から一定の買替層も含まれる。津
新町駅徒歩圏内の住宅地域にあっては、街路条件の弱い部分もあるが、各種生活利便施設との接近性に優れるため上位
の品等にある。需要の中心となる価格帯は土地３８０㎡で総額２，０００万円～２，３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は新町通り背後の既成住宅地域である。土地取引は自己利用目的での取引が中心で土地価格に見合う賃料水準
を形成しておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は居住の快適性・利便性を重視する典型的需要者の観点に
たって、類似地域における住宅地事例との比較検討を行い適正に試算できた。したがって、市場に最も適合する比準価
格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや
減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が
堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極
化が進む。

駅に近い既成住宅地域で、商業用途の混在も
みられるが、旺盛な住宅地需要に下支えされ
、地価は上昇に転じる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -20	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	１０３ -41	津市		底地	（　）	長方形	北西4.3m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,172)
c	１０４ -24	津市		更地	（　）	長方形	南西3.4m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,160)
d	１１１ -3	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、南東6m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,825	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	50,667	100 [ 107.1]	47,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 62,156) 62,156	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	61,664	100 [ 100.0]	61,664		62,300
c	(　 ) 54,310	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,886	100 [ 91.2]	57,989		58,600
d	(　 ) 66,881	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	63,225	100 [ 104.3]	60,618		61,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

津 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,189,712	843,059	3,346,653	3,098,760	247,893	（　0.9711） 240,729	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,912,837 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＬＳ2	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	391 ㎡	12.8 m x 32.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約５０㎡×６戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

階段等の一部共用部分を除くため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	155.00	97.0	150.35	1,219	183,277	2.0	366,554
							2.0	366,554
～

～

～

～

計		310.00	97.0	300.70		366,554		733,108
								733,108

⑨年額支払賃料	366,554 円　×　12ヶ月　＝　 4,398,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,398,648 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,958,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	733,108 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 733,108 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 224,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,189,712 円　　　　（　 10,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃ｙ　　　　-11	1,529 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,219 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃　　　　-1	1,232 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,337
c	１１３賃ｙ　　　　-11	1,058 ( 1,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,148

津 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,000 円	43,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,959 円	4,398,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,059 円　（　　　　　　 2,156 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,098,760 円（　　　　　 7,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,189,712 円
②総費用	843,059 円
③純収益　①－②	3,346,653 円
④建物等に帰属する純収益	3,098,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,912,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）