別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -12 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市海岸町８１８番 ｢海岸町２０－４｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い海 岸に近い既成住宅地 域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 津 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 津駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に位置する既成住宅地域であり、中心市街地に近いが津波等による水害の危険性から需要は弱い。周辺地 域で取引は見られるが取引価格の下落は続いている。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の沿岸部に近い住宅地域が中心となる。主たる需要者は市内に居住する個人が中心で圏外からの転入 は少ないものと思料する。高台の住宅地が好まれる傾向にあり、地震に伴う津波や豪雨に伴う河川の氾濫等による浸水 の危険性がある地域については需要の減少が継続している。当該地域においても取引は見られるものの取引価格は下落 傾向にある。需要の中心となる価格帯は標準的面積で４５０万円～５００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅需要が弱い沿岸部の住宅地域であり、新規の共同住宅等の収益物件を想定することは、画地規模面、事業収支の観 点から非合理的であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域 であり、主たる需要者も周辺での取引価格水準を重視して行動するものと考える。よって、類似性の高い取引事例を基 に求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [103.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域で は供給が限定的なことから取引価格も上昇し ている。臨海部や郊外の集落地域は地価の改 善の動きが鈍い。 地域内に大きな変動はない。市街地中心部に は近いが臨海部の既成住宅地域であり、津波 等による水害発生の懸念から需要が弱く地価 も下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％