別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -11 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市寿町６３番 ｢寿町１５－３６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 等が見られる住宅地 域 南東5.7m市道 水道、ガス、下水 津新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 津新町駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津市街地東部にある海岸部に近い既成住宅地域であり、新規開発のための土地需要は少ない地域である。但し、 地価の回復傾向は観察されるため、将来の地価は安定感が見られるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の住宅地域が所在する圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は中心 市街地に近く、生活利便性は比較的良好であるが、市内の住宅地需要は既存住宅地域の如何によるため、沿岸部に位置 する地域の需要は安定化している。新築戸建住宅の取引は少なく、取引される規模もばらつきが大きいが、市場で需要 の中心となる価格帯は、土地が１３０㎡程度の場合、５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパートも見られる既成住宅地域であるが、標準地の規模からみてアパートの想定は困難であり、収益価格は 試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域である。よって比較的取引時点が新しく、類似性の高 い事例を中心に求めた比準価格は市場性を反映した価格である。したがって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -14                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [152.6] [103.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化 傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落 は継続している。但し、全体的に地価回復の 機運にある。 古くからの既成住宅地域であり、海岸部にも 比較的近いため、近隣地域内に著しい変化は ないが、地価の安定化傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％