別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -10 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市上浜町６丁目２２４番１６ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 高台の低層戸建住宅 を主とする標準住宅 地域 南5m市道 水道、ガス 津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 津駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津駅西側の戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地であるが、良好な住環境を維持し安定している。人気が高い津駅西 側住宅地域の一環として今後も現状の推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線沿線に所在する住宅地域であり、特にＪＲ・近鉄津駅西側方面の住宅地域と代替競争関係 が高い。需要者は津市内の居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入も比較的見られる。古い住宅団地で街路が やや狭いものの、人気の高い津駅西方面の閑静な住宅地域の一環として需要は堅調である。土地は２３０㎡で１４００ 万円程度が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地であり、標準画地規模や公法規制面などから原価法及び収益還元法の適 用を割愛したものである。比準価格は津駅西方面に所在する住宅地域等との比較検討により試算され、当該方面におけ る市場動向を反映する実証性のある価格である。代表標準地からの検討である規準価格とも均衡を保っていると判断さ れることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [148.0] [105.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 地域要因に特段の変動はない。古くに形成さ れた住宅団地であるが、津駅に近く、良好な 住環境を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％