別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -9 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市城山２丁目１１７番２ ｢城山２－２９－１｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） (70,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南5m市道、東側道 水道、ガス、下水 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 高茶屋駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な画地が多く街路条件がやや劣る古くからの住宅地域である。周辺では新興の住宅地域が多く、相対的に 当該地域の需要は弱い。地域内では大きな変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、津市南部の戸建住宅地域を中心として市街地周辺部の住宅地域を含む。需要者は津市内在住の居 住者が大部分を占め、圏外からの転入者は少ない。津市南部では継続的に中小規模の開発による住宅地供給が行われて おり、需要が強く取引価格も概ね横ばいからやや上昇傾向にある。しかしながら、当該地域のような古くからの住宅地 域の需要は相対的にやや弱い。土地は標準的面積で５００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することは非現実的であるため 、収益還元法は適用しない。当該地域では自用目的の取引が中心であり、居住の快適性や利便性が重視される地域であ る。比準価格は類似する住宅地域内の取引事例から求めており、市場動向を反映した信頼性の高い価格である。よって 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [190.8] [106.1] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地 の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は 強まっている。臨海部や農家集落等の需要の 減少は続く。 地域内に大きな変動はない。古くからの既成 住宅地域にあり、周辺の新しい分譲住宅地域 との比較で需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％