別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市長岡町字小黒８００番３９９ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西    50 ｍ、南   320 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 津駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津駅西側方面の住環境の整った熟成した住宅地域で、今後も現状推移と予想される。地価動向は津駅寄りに比べ るとやや弱いものの、安定した需要がうかがえる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市の住宅地域を中心とした圏域で、特に市域中心部でＪＲ・近鉄津駅を最寄りとする住宅地域と代替競 争関係は強い。需要者の中心は津市在住のほか周辺市町からの転入の個人需要者と把握される。津駅西側は快適性や利 便性などの住環境が良好で根強い人気はあるが、供給が限定的である。敷地規模が２２０㎡で土地は１４００万円前後 の需要が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自用目的の取引が支配的で事業収支の観点から共同住宅を想定する ことは非合理的であり、当該地域の貸家市場も事業性に乏しいことから収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅 地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 比準価格を採用し、代表標準地の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [101.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィ ズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が 見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 地域要因に特段変動はない。なお、津駅とは 距離があるものの、比較的良好な住環境を有 し需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％