別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -7 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山中　祥平   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市一身田中野字講田３８９番８ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西5.7m市道 水道、ガス 江戸橋 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 江戸橋駅北西方 790m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅やアパートが見られる住宅地域で、周辺には農地も見られるが、徐々に住宅地域として熟成していくも のと予測する。付近では宅地開発も見られ、地価は安定からやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津市内の住宅地域の存する圏域。需要者は津市居住者やその世帯分離によるものが中心である。一般 住宅やアパート等が混在する住宅地域で農地も介在しているが、当該方面では小規模開発による宅地分譲が継続的に見 られ、需要は比較的堅調である。取引される価格は地積や住環境により異なるが、１７０㎡程度の標準的な土地で７０ ０万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅やアパート等が混在する住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と同じ津市 北東部の住宅地域に存する取引事例から比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、 近隣地域にはアパートも見られるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益 価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 87.6] [103.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。津市内の住宅地の地 価は、津駅西方や市街地に近い住宅地域を中 心に上昇、沿岸部や農家集落等は下落が続い ている。 市街地や鉄道駅に比較的近い既成住宅地域で 、周辺では小規模開発による宅地分譲が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％