別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市上浜町１丁目１１７番２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス 江戸橋 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 江戸橋駅南西方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、各種利便施設との接近性に優れる。周辺における新興住宅地域との地域的一体性もあ って需要は堅調で、地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、特に近鉄名古屋線を最寄り駅とする地域との代替競争関 係が強い。需要者は津市内在住又は在勤の一次取得者層が中心となる。郊外の中・大規模住宅団地における供給も多い なか、鉄道駅に近く利便性に優れる住宅地域にあっては堅調な土地需要がみられる。需要の中心となる価格帯は、土地 １７０㎡程度で８００万円～１，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域である。土地取引は自己利用目的での取引が中心であり、また画地規模から 共同住宅の建設想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は居住の快適性・利便性を重視する 典型的需要者の観点にたって、類似地域における住宅地事例との比較検討を行い適正に試算できた。したがって、市場 に最も適合する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや 減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が 堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極 化が進む。 生活利便性に優れる住宅地域で、周辺の宅地 供給も活発であり、土地需要は堅調。地価は 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％