別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市観音寺町字大谷７６６番３３ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス 津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 津駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄津駅西方面の高台に位置する閑静な住宅地域である。売り物件待ちの需要者が多く供給が少ないこともあり 取引価格は上昇傾向にある。地域内に大きな変動要因はなく今後も安定的な推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津駅西方面の住宅地域を中心として、市内の利便性の高い住宅地域を含む。需要者の中心は、市内居住者 であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。津駅西方の住宅地域は住環境が整った人気の高い住宅地域であり、需 要が多いため取引価格も上昇傾向にある。当該地域を含み津駅に近くなるほど需要が競合し取引価格が高くなる傾向に ある。土地は標準的面積で総額２，１００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の取引がほとんどで、居住の利便性が重視される住宅地域であり、需要者は類似する不動産の 利便性や取引価格を重視するものと思料する。戸建住宅を主体とする住宅地域にあって、その地域特性や街区配置等に より、収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における規範性の高い取引 事例との比較より求めた比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -16                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地 の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は 強まっている。臨海部や農家集落等の需要の 減少は続く。 津駅に近い閑静な住宅地域にあり、売り物件 待ちの需要者が多く、競合により取引価格も 上昇傾向にある。地域内に大きな変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +0.6 ％