別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.

鑑定評価額 639,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外 ②地積 　(㎡) 15,038   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が見ら れる内陸型の工業団 地 北東7.3m町道、南東側道 水道、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 幸田駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中工場が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測さ れる。自動車関連産業の業績も好調であり、地価水準も安定的に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 一部土砂災害警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町を中心に三河地域の工業地域である。主たる需要者は、製造業を営む大手法人であると思われる。 自動車関連産業の業績も好調であり、西三河地域に展開する大規模工場群へのアクセスも良好であり、内陸型の大規模 工業地の需要は底堅く推移している。景気も緩やかに持ち直しており、商況も改善がみられ、地価は横這いから上昇に 転じている。需要の中心となる価格帯は取引面積により取引総額はまちまちであり見い出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。取引は自用目的が 大半である。収益価格は、賃貸事例について大規模工場はほぼ皆無であること及び中小規模工場からの適正な要因比較 は困難であるため、求められなかった。試算価格の調整にあたっては自用目的での取引が主であり、市場性を反映し信 頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [107.6] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績も懸念事項はあるが好 調であり、景気は緩やかに持ち直しており、 不動産市場は安定的に推移している。 地域要因の変動は特にないが、集積度が比較 的高い工業地域の需要は堅調である。西三河 地域に展開する大規模工場群へのアクセスも 良好である。 平成３０年３月に画地の一部に土砂災害警戒 区域の指定を受けた。その他の個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +24.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％